Ülkemizde her bireyin veya ailenin hayali kendilerine ait bir evdir. Eskilerin deyimi ile nohut oda bakla sofa da olsa küçük bir ev almaktır. Aslında Türkiye’de konut sahipliği oranı yüksektir. Avrupa’da kiracı oranının en yüksek olduğu ülke %58’le İsviçre. Bu ülkede kendi evinde yaşayanların oranı sadece %42. Almanya %50 oranıyla listede ikinci sırada, üçüncü sırada ise %45’le Avusturya var.

Türkiye’de durum:

80 milyonu aşan nüfusu hesaba katıldığında Türkiye ise Avrupa ülkeleri içinde kiracı oranının en yüksek olduğu dördüncü ülke. Türkiye’de halkın yüzde 40’si kiracı iken yüzde 60’i ev sahibi. Türkiye İstatistik Kurumu’nun verilerine göre ise Türkiye’de ev sahibi olma oranında son yıllarda ciddi bir düşüş var. 2014 yılında yüzde 61,1 olan ev sahipliği oranı, 2019’da yüzde 58,8’e, 2020 yılında yüzde 57,8’e düştü. Ev almak isteyenler bu hayalini artan enflasyon karısında yine artan konut fiyatları nedeniyle erteliyor. 

Peki konut fiyatları ve kiralar nasıl bir yön izleyecek:

Ev fiyatları düşer mi? Ev fiyatları düşecek mi artacak mı? Konut fiyatları artacak mı? sorusu konut sahibi olmak isteyen binlerce kişi tarafından soruluyor. 2022’de ev fiyatları düşer mi yoksa artar mı? Aslında sadece ev fiyatları değil ister konuta bağlı kira fiyatları isterse konuttan bağımsız gıda fiyatları olsun genel olarak her kalemde bir fiyat artışı söz konusu. 2021 yıl sonuna doğru başlayan ve 2022 ocak ayında hız kazanarak her şubat-mart-nisan ayında ülke genelinde yükselmeye başlayan ortalama kiralar, mart ayında yıllık yüzde 19,7 arttı. Bağımsız kurumlar ve emlak siteleri tarafından aktarılan veriler ise aynı dönemde kiraların neredeyse iki katına çıktığını gösteriyor.

Genel yaşam standarttı kabulünde ortalama kazanılan ücretin 1/5’i kadar kira ödemekken şimdi kazancının veya maaşlara yapılan zamlara rağmen gelirin 1/3 hatta bazı bölgelerde ½’si kiraya harcamak zorunda kalınıyor. Bazı ev sahipleri kira gelirlerini döviz kayıplarını telafi etmek için kullanıyor bazısı ise artan fiyatları fırsat görerek mevcut kiracısını çıkarıp yeni zamlı kiracı kovalamak peşinde. Türk Lirası 2021’de değer kaybına uğradığını için gayrimenkul yatırımı yapanlar, yatırımlarını dolar getirisi ile kıyaslar ve gelirlerini maksimize etmeye çalışıyorlar. Merkez bankası faiz indirimlerimde kısmen fiyatları çarpıttı ve gayrimenkul fiyatlarının yükselmeye devam etmesine katkı yaptı. Birçok kişi ev bulamıyor ve bulurlarsa yüksek kiraları ödemekten başka çareleri yok.

İnşaat maliyetlerindeki artış:

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) ocak ayına ilişkin merakla beklenen inşaat maliyet endeksini resmen yayınladı. Açıklanan rakamlara göre inşaat maliyetleri aylık bazda yüzde 15,24 yıllık bazda ise yüzde 79,91 artış gösterdi. Yaşanan söz konusu bu durum inşaat maliyetleri açısından rekor tazelemedir. Yeni inşaat projelerindeki yükselen maliyet ve satış fiyatlarının mevcut konutların da satış rakamlarını artırıyor. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 98,20, işçilik endeksi yüzde 41,02 arttı. Sektörün içindekiler zaten maliyetlerdeki rekor artışın farkındaydı ama artık resmi rakamlarla bu durum görülmüş oldu. Çimento, demir, seramik, tesisat malzemeleri dahil tüm kalemlerde %100 bazılarında ise %250 ye varan fiyat artışları var. 

Yabancılardan yoğun ilgi:

Ülkemizin güzelliği, iklim şartları, 250.000 dolar (yeni düzenleme ile 400.000 dolar) emlak yatırımına karşılık verilen Türk vatandaşlığı, çevre ülkelerden istikrarsız ve savaş koşulları nedeniyle gelen Irak-İran-Rus-Ukraynalı konut tercihi yapan yatırımcılar: Orta Doğu, Ukrayna, Azerbaycan, Balkan ülkelerinden yoğun talep oluşturuyor. Rusya-Ukrayna savaşı zaten fazla olan inşaat maliyetlerinin daha da artmasına neden oldu. Çünkü savaş ile birlikte hammadde tedariki ve lojistiği sorunu derinleşti. Petrol fiyatlarındaki artışta inşaat maliyetleri üzerinde negatif bir baskı yapıyor. İnşaat maliyet endeksinde de görülen ve yüzde 80’i bulan artışın devam etmemesi için ne yazık ki önemli bir gösterge bulunmuyor. Maliyetlere bağlı olarak ortaya çıkan arz sorunu ve yükselen konut talebi fiyatların şu andaki hali ile bile dengede tutunamayacağını gösteriyor. Ocak-Şubat döneminde yabancı yatırımcı toplamda 8 bin 777 konut almış ve 2021 yılının aynı dönemine göre yaşanan bu söz konusu artış %55’tir. 

Ülkemize Arap ilgisinden sonra Ukrayna Savaşıyla ve Rusların Amerika ve Avrupa’dan dışlanması ile hem Rus yatırımcı hem Ukraynalı yatırımcı Türkiye’yi tercih ediyor. Birbirleri ile savaşan Rus ve Ukraynalılar özellikle Antalya’da aldıkları konutlarda artık kapı komşuları oluyorlar. Dünyanın her yerinden, her ırk ve milletten insanın ‘B’ planında mutlaka Türkiye bulunuyor. Bugün Rus ve Ukraynalı insanlarının yatırım yapabileceği, kendilerini rahat ve güvende hissedebilecekleri tek nokta Türkiye. 

‘ENFLASYON ARTŞI-DÖVİZ KURU ARTIŞI-YABANCI YATIRIMCI TALEBİ-RUS/UKRAYNA SAVAŞI-DEVAM EDEN ARAP YATIRIMCI TALEBİ-GÖÇMEN NÜFUS HAREKETLERİ-İNŞAAT MALİYETLERİ ARTIŞI-FİRMALARIN KONUT ÜRETİMİNİ MALİYETLER NEDENİYLE ERTELEMİSİ-COVİD SALGINI NEDENİYLE OLUŞAN İLAVE KONUT TALEBİ’

Sebepleri yukarıda sıraladık sonuç ne olacak? Artık değil İstanbul’da 1 milyon TL’nin altında konut bulmanın çok zor olmasını İzmir, Ankara, Bursa, Muğla, Çanakkale’de dahi markalı 2+1 veya normal standart ve kalitede 3+1 ev bulmak zor. Yani artık büyük kentlerden Anadolu’nun büyük kentlerinde dahi inanılmaz bir artış görülüyor. Çevre ve Şehircilik İklim değişikliği bakanımız Sn. Murat Kurum: ‘100 m2’lik bir konutun maliyeti 600-700.000 TL. Birde arsa maliyeti var. O yüzden şehir kenarında bile olsa fiyat 1.000.000 TL’ şeklinde ifade etmiştir.

Fiyatlar ne zaman dengeyi bulacak:

Konut fiyatları ve kiralarda yaşanan artışın en önemli sebebi talep oranında arz olmayışı. Yani yeni konut üretiminin çok düşmesi. Yeni inşaatlar ve projeler hız kazandıkça elbette fiyatlara da yansıyacak ve bir denge bulunacak. Kentsel dönüşümle ilgili alınan ve alınacak yeni kararlarla sektörde arz anlamında bir canlanma yaşanacaktır. Yeni yapılan konut sayısı artınca bir süre sonra sektörde daha dengeli değerlerden işlem yapılacaktır. Ancak bu arz talep dengesinin sağlanması elbette biraz zaman alacak gibi duruyor. 

Çözüm nedir:

Konut fiyatları ve kiralarda yaşanan artışın nedenlerini saydık hem ülkemizle hem de dünyada yaşanan birçok farklı olay etkili. Adete dört koldan dört yönden sıkışıyoruz. O halde çözümde basit KDV indirimleri veya TOKİ eliyle olmamalı. Birbirinden farklı sorunlar varsa çözümde birden çok önlem ve daha önce alınmış ve uygulanmış çözümlerin birleşimi şeklinde olmalıdır. 150 m2 kadar olan evlerde KDV %1 olurken, 150 m2’nin üzerindeki %18’i KDV uygulanıyor. Kentsel dönüşüm, yapı kooperatifleri ve TOKİ’lerde KDV oranı yüzde 1. Bu oranlarda da düzenleme yapılıyor. Ama artık semte bölgeye hatta şehre göre de KDV düzenlemesi planlanmalı. İnşaat firmalarına TOKİ ye sağlanan ucuz hazine arsası avantajı sağlanmalı. Sadece konuttaki KDV değil konut üretiminde kullanılan malzemelerinde KDV si düşürülmeli. Emlak vergisini artan oranlı almak, 3+1 oda sayısından fazla konutlardan konut kredisi kullandırmamak, 2.ev almak isteyenlere yüksek vergi uygulamak vb gibi çözümlerin birlikte olması. Sorun çok boyutlu tek ilaçla tedavi edilemeyeceği de açık. Yabancı yatırımcıya konut satışının yasaklanması bizce bir etki sağlamayacaktır. Zaten yasaklarla bir çözüme ulaşıldığı da görülmemiştir. Zaten vatandaşlık teşviki ile sunulan 250.000 dolarlık konut yatırımı oranıda 400.000 dolara çekilmiştir. Yasaklamak değil yabancı için bedeli yükseltmek daha mantıklı bir yöntem olacaktır. Bizce de minimum 750 ila 500.000 dolar arasında olmalı ve vatandaşlık verilmesi yerine oturum izni verilmelidir.

Sadece riskli yapılar değil, şehrin gelişimini tıkayan atıl kalmış, eskimiş alanları da dönüşmeli!

Günümüzde şehir planlama ile ilgili en çok konuşulan konu ise ‘Kentsel Dönüşüm’. Peki “Kentsel Dönüşüm” nedir? Kentsel dönüşüm, kent bölgelerinde belirlenen bir alan içerisinde mevcut yapı stoklarının olası bir depreme karşı toprak zemin yapısı ve yapısal risk değerleri yönünden incelenmesi ve riskli alanlarının belirlenmesi, ayrıca herhangi bir depremde yıkılması ve yıkılırken çevredeki diğer yapılara zarar vermesi olasılıkları da hesaba katılarak, can ve mal kaybının en aza indirmek amacıyla uygun yapıların yapılması olarak tarif edilebilir. 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile birlikte “Kentsel Dönüşüm” kavramı gündemimize gelmiştir. Bu kanunda ‘Riskli Yapı’ ve ‘Riskli Alan’ olmak üzere iki çeşit tanım yapılmıştır. Halkın riskli yapıların depremlere dayanıklı hale getirilmesi sürecini de “Kentsel Dönüşüm” kavramı ile ifade edilmesiyle birlikte 6306 sayılı kanun Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak telaffuz edilmeye başlanmıştır. Deprem ülkemiz için özellikle de yoğun nüfus ve ekonomik faaliyetlerin bulunduğu Marmara bölgesi (İstanbul-Kocaeli) ve Ege Bölgesi (İzmir-Muğla) için çok önemlidir. Yakın dönemde yaşanan İzmir depremi ve daha öncesinde yaşanan Muğla-Bodrum depremleri de bunun göstergesi.

Bir sorunu tarif ederken tek yönlü düşünmek bizi sorunun çözümünden her zaman uzaklaştırır. Kentsel Dönüşüm sadece riskli alanları, riskli yapıları değil, aynı zamanda şehrin gelişme anlamında atıl kalmış, eskimiş, artık işlevini yitirerek günümüz taleplerini karşılayamayan bölgelerini de kapsar. Muğla’da özellikle COVİD-19 salgını sonrası inanılmaz bir konut talebi oluştuğunu görüyoruz. Eğer bu talebi düzgün analiz edip çevreyi ve doğayı en az etkilenecek şekilde planlamazsak, bu durum bir krize dönüşecektir. Krizi yönetemediğiniz zaman o sizi yönetir. Ülkemiz bunu 1960-1970 lerde köyden kentte göç konusunda yaşadı. Gecekondu kavramıyla ve hazine arazilerinin işgali ile tanıştı. Planlı şehirleşme gerçekleştirilemedi.

Ucuz konut ve işyeri arsası üretilmeli!

Muğla’ya (Bodrum-Marmaris-Fethiye-Datça-Köyceğiz) olan göçün de etkisi ile mevcut konut ve arsa fiyatları da artış gösterdi. Özellikle Bodrum’da yeni bir projede istenen bedeller inanılmaz. Eski yapılarda ve boş arsalarda da bedeller 3 katına, hatta 5 katına çıkmıştır. Sadece lüks konut değil Muğla’da bir yaşam kurmak isteyen kırsalı, köyü tercih eden de aynı durumda. Kiralama konusunda da benzer bir durum söz konusu. Özellikle Ege’de başta İzmir ve Muğla olmak üzere büyük bir yığılma var. Sadece lüks konut almak, kiralamak değil orta gelir düzeyinde ev almak, tatil için yer bulmak, karavan kampı yapmak, büyük kentleri terk ederek kırsal alanlara yerleşmek, tarıma dönmek; aklınıza gelecek her türlü seçenek için de geçerli bir durum söz konusu.

Ekonomi ile kent ilişkisini anlatmak için Marks, Weber, Lefebvre ve David Harvey’den alıntı yapmaya Adam Smith’in görünmez el kavramından bahsetmeye pek de gerek yok. Durum gayet açık. Yani artık lüks, orta, düşük ayrımı olmadan bütün gelir düzeylerinde talep çok yüksek ama arz yok.

Peki yatırımcının talebini nasıl karşılayacaksınız? İzmir ve Muğla’da yapı stoku eski olan birçok küçük sanayi sitesi, eski tatil sitesi, eski kamu lojman alanları mevcut. Bodrum -Marmaris-Fethiye-Datça’da artık denize cephe veya denize yakın boş arsa kalmamış durumda. Sadece Merkez ilçelerde değil kırsal ve köylerde de durum vahim. Zeytinlikler ve bağ-bahçeler; prefabrik nitelikte, villa karavan kamplarına dönüşüyor ya da dönüştüğü iddiasındalar ve ne yazık ki kalitesiz, alt yapının olmadığı ‘ben yaptım oldu’ tipi yapılı çevreler ortaya çıkıyor.

Bu devirde alan kazançlıdır:

Bununla birlikte gayrimenkul hala en güvenilir finansal yatırım aracı ve 2022 için konut planlaması olanların bütün bunları gözeterek planlamalarını öne çekmeleri iyi olabilir. Ev fiyatlarında ilerleyen dönemde ilave %20-30 civarında artış olması bekleniyor. Bu artış yansımadan alan kişiler kazanacak. Diğer türlü kişilerin malı da değerleniyor. İnşaat sektörü sadece ülke insanına hitap etmediği için yurt dışında da yapılarımız değerini artıracak. Kaliteli ürünler, kaliteli inşaatlar ülkemizde yapılıyor. Devletimiz ucuz ve altyapısı karşılanmış imarlı arsa üretmelidir sadece TOKİ eliyle değil firmalara hatta bireysel vatandaşa da sunmalıdır. Konut hayati bir ihtiyaçtır. Bu ülkenin her vatandaşı insan gibi yaşayabileceği bir konuta uygun kredi koşullarıyla ulaşabilmelidir. Her vatandaş için ilk konut alımı için devlet her türlü kolaylığı sağlamalıdır. 

KRİZİ YÖNETEMEZSENİZ O SİZİ YÖNETİR!

Ülkemizde vatandaşımızın ve yerli/yabancı yatırımcının taleplerini öngörebilen ve bu talepleri mevcut koruma ve kullanma dengesinde gözeterek imar planlarına yansıtabilen bir yerel yönetim anlayışına ne yazık ki geçemedik. 12 yılı aşkın süredir kamuda görev almış bir şehir plancısı olarak karar alma ve uygulama mekanizmasının geri kaldığına sıklıkla tanık olduğumu belirtmek isterim.

Ege’den ve Muğla’dan hep umutluyuz!

Bir an önce ucuz ve planlı arsa üretmeye başlanmalı, yoksa siz yer göstermediğiniz müddetçe talep durmaz, sizin istemediğiniz yere düzensiz yapılaşmalar gelir. ‘Halk plan değil pilav istiyor’ diyenler haklı çıkar. Şehir Planlama adı üzerinde planlı bir faaliyettir. Siz insanların nerede ikamet edeceğine, nerede çalışacağına, nerede denize gireceğine kısaca onlar adına mekânsal bir kurgu öngörerek ne şekilde yaşayacağına karar veriyorsunuz. Siz kararı vermekte geç kaldığınızda hayat da durmuyor ve boş bulduğu mecraya akıyor. Hayat hiçbir boşluğu kaldırmıyor, anında o boşluk başka bir şeyle doluyor. Planlamak kadar önemli olan bir nokta da talebi düzenlemektir. Yani; çevreyi koruyan bir yaklaşım çerçevesinde ve kullanma- koruma dengesi içinde talepleri öngörebilen karar verme mekanizmalarını çalıştırmaktır. Şehrin imar planlarını yapmak bu planlarla makul bedeller karşılığında arsa üretmek işte bu yüzden elzem. Şu anda kansere dönüşecek bir süreç hızla ilerliyor: lüks konut site yapılacak yer yok, deniz kenarında arsa yok, İstanbul’dan bıkmış köye yerleşip tarım yapacak vatandaşa kırsalda arsa yok, plan yok, köyde inşaata hazır arsa yok. Üretim her alanda önemli, planlı arsa üretmek da buna dahil.

Ülkemiz bütün değerleri ile eşsiz bir yer. Ekonomisi halen gelişmekte yani umutlarımız ve gelecekten beklentilerimiz var. Şehri planlama hem insanlar hakkında hem de çevre hakkında karar almak demektir. İnsanlara hak ettikleri hayatı yani imar planlarını sunmalıyız.

• Ucuz ve erişebilir arsa üretmeli,
• KDV indirimleri değil lüks konut harici sıfırlanmalı; 150 m2 kadar olan evlerde KDV %1 olurken, 150 m2’nin üzerindeki %18’i KDV uygulanıyor. Kentsel dönüşüm, yapı kooperatifleri ve TOKİ’lerde KDV oranı yüzde 1. Bu oranlarda da düzenleme yapılıyor. Ama artık semte bölgeye hatta şehre göre de KDV düzenlemesi planlanmalı.
•  İnşaat firmalarına TOKİ ye sağlanan ucuz hazine arsası avantajı sağlanmalı. Sadece konuttaki KDV değil konut üretiminde kullanılan malzemelerinde KDV si düşürülmeli.
• Emlak vergisini artan oranlı almak, 3+1 oda sayısından fazla konutlardan konut kredisi kullandırmamak, 2.ev almak isteyenlere yüksek vergi uygulamak,
• Ülkemizdeki yıllık konut talebi yaklaşık 750.000 iken şu anda arz 450.000-500.000 seviyelerine düşmüştür. Konut arzı mutlaka artırılmalıdır.
• Yabancı yatırımcıya konut satışının yasaklanması bizce bir etki sağlamayacaktır. Zaten yasaklarla bir çözüme ulaşıldığı da görülmemiştir. Zaten vatandaşlık teşviki ile sunulan 250.000 dolarlık konut yatırımı orantıda 400.000 dolara çekilmiştir. Yasaklamak değil yabancı için bedeli yükseltmek daha mantıklı bir yöntem olacaktır. Bizce de minimum 1.000.000 dolar olmalı ve vatandaşlık verilmesi yerine oturum izni verilmelidir.

Birbirinden farklı sorunlar varsa çözümde birden çok önlem ve daha önce alınmış ve uygulanmış çözümlerin birleşimi şeklinde olmalıdır.