İmar hakkı aktarımı düzenlemesi resmen yürürlüğe girdi. Bu yeni mevzuatla birlikte kamu alanlarında kalan taşınmazlar nedeniyle vatandaşların yaşadığı mağduriyetler sona eriyor.
Şehir plancıları olarak bu sürece sahip çıkmamız büyük önem taşıyor. Belediye ve yerel yönetimlerde, mesleğimizin temsil gücünü artırmak için bizlerin talepte bulunması gerekiyor. Unutmayalım; emlakçılar ya da gayrimenkul şirketleri değil, kamu yararını ve çevresel etkileri bütüncül biçimde analiz edebilecek olan biz şehir plancılarıdır.
İmar hakkı aktarımı artık şehir planlama sürecinin ayrılmaz bir parçası. Bu düzenlemenin doğru uygulanması için mesleki sorumluluğumuzun bilinciyle hareket etmeliyiz.
Sizler için süreci kısaca özetledik.
Şehirlerin Dönüşümünde Yeni Araç: İmar Hakkı Aktarımı Hakkında Bilmeniz Gerekenler
İmar Hakkı Aktarımı Başvuru Ve Onay Süreci Aşağıdaki Usul Ve Esaslara Göre Yapılır.
- Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin/hissedarının muvafakati olması halinde; verici parselin maliki/malikleri veya kamu hizmetini vermekle yükümlü idarenin başvurusu üzerine, imar planının uygulamakla yükümlü idare/kurum, imar planında ayrılan arazi kullanımına göre kamu hizmetini vermekle yükümlü kurumun uygun görüşünü alarak imar hakkı aktarımını yapabilir. İmar planı kararlarından, kamu hizmetini vermekle yükümlü idarenin belirtilememesi halinde, tüm kamu kurumlarına görüş sorulur. Kamu hizmetini vermekle yükümlü kamu kurumları, görüşlerini en geç otuz gün içerisinde bildirmek zorundadır. Bu süre içerisinde görüş bildirilmediği takdirde imar hakkı aktarımına ilişkin olumsuz bir görüşün bulunmadığı kabul edilir.
- b) 38/C maddesi esaslarına göre değer tespiti yapılır.
- c) Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin/hissedarının, yapılan değer tespitlerine ve yapılacak imar hakkı aktarımına muvafakat ettiklerine dair uzlaşma tutanağı düzenlenir.
- ç) Uygulama imar planına göre düzenleme alanı altı alıcı parselin, belediye ya da kamu mülkiyetinde olması ve kullanıma muvafakatinin olması halinde; aynı il sınırları ve uygulamaya yapılacak alanın yetki sınırları içerisinde kalmak kaydıyla, verici parsel ile alıcı parsel aynı parselasyon planına konu edilebilir.
- Yedinci bölümdeki hükümlere göre tespit edilen değerine karşılık gelen alan, verici parsele parselasyon planı marifetiyle tahsis edilir.
- d) Alıcı ve verici parsellerin bilgilerini, değerlerini ve yüz ölçümlerini de ihtiva eden encümen kararı/il idare kurulu kararı/kurum onayı alınır.
- e) İmar hakkı aktarımı işlemine ait bilgi ve belgelerin, aktarımı onaylayan idarenin/kurumun ilgili birimlerince arşivlenmesi zorunludur.
- (3) İmar hakkı aktarımı sonucunda verici parselin bulunduğu alanda; park, yol ve meydan gibi tescile tabi olmayan umumi hizmet alanları tapudan terkin edilir, tescile tabi diğer umumi ve kamu hizmet alanları ise 17’nci maddenin dördüncü ve beşinci fıkraları hükümlerine göre tescil edilir. İmar hakkı aktarımı ile kamuya kazandırılan bu alanların tapu kütüğüne, “kamu hizmeti dışında kullanılamayacağı ve özel mülkiyete konu edilemeyeceğine” dair şerh düşülür.
- (4) Verici parselin kamuya bedelsiz terk edilmesi ile birlikte, alıcı parselde yeni mülkiyet düzenlemesi aktarım işleminin yapıldığı idare tarafından aşağıdaki esaslardan birine göre tesis edilir:
- – Alıcı parsel muvafakat ile; aktarım işlemi sonrası ruhsat düzenlenmesine aşamasında, verici parsel malikinin imar hakkına karşılık gelen mülkiyet hakkı, kat irtifakı esasına göre düzenlenebilir.
- – Verici parsel ve alıcı parselin aktarımına konu edilen imar haklarının aktarım sonucu alıcı parsel üzerinde toplam imar hakkına oranlı kadar hisselendirme yapmak marifetiyle alıcı parsel üzerinde mülkiyete esas yeni tescil talep belgesi düzenlenebilir.
- Tescil talep belgesine göre alıcı ve verici parsel maliklerinin katılımı ile resmi senet düzenlenerek mülkiyet devri yapılır.
- Tapu sicilinde işlemin edinme sebebi imar hakkı aktarımı olarak gösterilir.
MADDE 17 – Parselasyon planlarının yapımı ve dağıtım esasları
(4) DOP’tan elde edilen alanlardan Belediyelerin hizmet verdiği; belediye hizmet alanı, semt spor alanı, pazar yeri, şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, tescile konu otoparklar, ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanı, otogar, mezarlık alanı belediyesi adına, düzenleme ortaklık payına konu geriye kalan alanlar Hazine adına tescil edilir. Belediyesi adına tescil edilecek alanların büyüklüğü belediyesinin sınırları içerisinde kalması halinde, Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen; büyükşehir belediyelerinin görev ve yetki sahaları içerisinde kalan alanlarla, şehrin bütününe hizmet edecek olanlar büyükşehir belediyesi adına, diğer alanlar ise ilgili belediyeleri adına tescil olunur.
DOP’tan elde edilerek Belediyeyi adına tescil edilen söz konusu alanlar, bu fıkrada sayılan kullanımlar dışında imar fonksiyonu doğrultusunda imar planı değişikliği yapılamaz, özel mülkiyete konu fonksiyon getirilemez.
(Değişik: RG-01/09/2025-33014)
(5) DOP’tan elde edilerek Maliye Hazinesi adına tescil edilen umumi ve kamu hizmet alanları imar planındaki kullanım amacında kullanılması şartı ile aynı amaçla; belediyesine veya diğer kamu kurumlarına tahsisine yönelik iş ve işlemler Milli Emlak Genel Müdürlüğünce yürütülür.
(Değişik: RG-01/09/2025-33014)
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP)
Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanımlara kararlarına göre yüzde kırk beşe (%45) kadar düşürebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanım dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz.
MADDE 38/C – İmar hakkı aktarımında değer tespiti
a) İmar hakkı aktarımı öncesinde alıcı ve verici parselin değer tespiti yapılır.
b) Verici parselin değer tespitinde, parselin verilemeyen imar hakkının değeri gözetilir.
– Verici parselin en yakın komşuluğundaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkı hakkında kullanılan emsal değerinden fazla olmaması esastır.
– Birden fazla komşuluk durumunda ise verici parselin komşuluğundaki imar parsellerinin imar planı ve plan hükümlerinde belirtilen emsale esas inşaat haklarının karşılığı olan emsal değerinin ortalaması gözetilir.
c) 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından, 2942 sayılı Kanunun 11’inci maddesindeki bedel tespit esaslarına göre belirlenir.
ç) 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı değerleme firmalarının hazırlamış olduğu değerleme raporlarının bedelleri, imar hakkı aktarımını talep eden tarafından ödenir.
İmar hakkı aktarımı resmen yürürlüğe girdi. Vatandaşın kamu alanlarında kalan taşınmazları için mağduriyet sona eriyor. Başvuru, değerleme ve uzlaşma sürecinin ardından haklar başka alanlara aktarılıyor. Hem kamu yatırımları ilerliyor, hem de vatandaşın hakkı korunuyor. Sizler için kısaca süreci özetliyoruz.
